|
Mortgage sistemi nasıl çalışır? |
|
Perşembe, 08 Şubat 2007 22:09 |
Bankaların bugünkü koşullarda gayrımenkul kredi portföylerini büyütmeleri kolay değil. Çok fazla vade, faiz ve kredi riski almış olacaklar. Mortgage sistemi yurtdışında olduğu gibi bu riskleri hafifletebilirse bir anlam taşıyacak. Yoksa kutsal amaçlarına ulaşması zor.
Yurt dışında nasıl oluyor?
İpoteğe dayalı kredilendirmenin çok önemli rol oynadığı ABD'de sistemi destekleyen 3 kurum var. En eskisi Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). Bu kurumun, 1960'larda halka arz edildikten sonra kurulan Ginnie Mae (Government National Mortgage Association) adlı bir de kardeşi var. Bankalar müşterilerine konut kredisi verdikten sonra bu krediyi Fannie Mae'ye satıyorlar (bankaların bilançolarından çıkıyor). Fannie Mae ise bu ipotekleri benzer vadelerde 25, 50, 100 bin $'lık menkul kıymetlere dönüştürerek kurumsal ve bireysel yatırımcılara satıyor. Böylece bankaların riskleri bu menkul kıymeti alanlara devrediliyor. Kredi faizi ile menkul kıymet faizi arasındaki fark bankalar ve Fannie Mae'nin komisyonları oluyor. Fannie ve Ginnie devletle ortak oldukları için batmayacakları düşünülüyor. Bu sayede daha düşük faizle menkul kıymet çıkartarak satabiliyorlar.
Üçüncü kurum ise Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Bu da yine tahvillerle topladığı fonları bankalara kredi olarak veriyor, bankalar da müşterilerine aktarıyorlar. Freddie Mac finansmanlarında kredi bankaların bilançolarında kalıyor ama finansmanı daha dengeli, risk yaratmayacak şekilde yapılmış oluyor. Tüm kurumlar ilgili devlet kurumları tarafından denetleniyorlar. Fannie Mae sadece devlet kurumları tarafından sigortalanan evleri kredilendiriyor.
Vergi desteği de şart. Bir ABD'li kira masrafını vergisinden düşemezken evi ipotek yaparak krediyle satın aldığı durumda faiz ödemelerini vergiden düşebiliyor. Aynı zamanda Fannie, Ginnie ve Freddie gibi kurumların tahvillerine vergi teşvikleri var.
Türkiye'de nasıl çalışacak?
Yeni kanunda anahtar rolü yurtdışında olduğu gibi İDMKK olarak kısaltılan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Kuruluşları oynayacak. Yani önce devlet İDMMK kuracak, sonra özelleştirecek, vergi desteği sağlayacak, çok sıkı regüle edecek, sistem basit çalışacak (aynı tip ipotek, aynı muameleler, aynı sigorta kapsamı gibi), kredi geri ödenmediğinde teminat kolaylıkla devralınıp satılabilecek, tahvillerin aktif ikinci piyasası olacak, ipotek bankaların bilançosunda kalırsa vade ve faiz riskini dengeleyen finansman sağlanacak ya da krediler bankalardan devralınacak.
Hepsi iyi de sadece yurt içinde 252 milyar YTL borcu olan ve vergi teşvikine rağmen ortalama 2 yıl vadede borçlanabilen devletin kuracağı bir kurumun 30 yıl vadeli ve düşük faizli fon toplayabilecek gücü olacak mı? Kurum riskleri halka devredemezse riskler realize olduğunda kamu borç stoğuna eklenmeyecek mi? Yine faiz maliyeti artıp vade kısalmayacak mı? Bu sistemi oturtmuş benzer ülkelerden Şili ve Malezya'da olduğu gibi emeklilik fonları bu sistemin uzun vadeli ana finansman kaynağı olabilecek büyüklüğe ne kadar bir sürede ulaşabilecek? GSMH'nın % 6.5'u gibi yüksek bir faiz dışı bütçe tasarrufu peşindeki kamu, sisteme talebi arttırmak için yeterli vergi desteği verebilecek mi? Mortgage Kanunu yasalaşsa da bir işe yarayacak mı?
Saruhan Özel 09.02.2007 Akşam
 |
Yorumları göster/gizle
Yorum formunu göster/gizle
